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※ 房屋照片僅反應使用現況，用途以實際合法文件為準。若法定用途與現況不同，可能違法並有相關風險，請購屋或承租前詳加確認，以保障權益。
- 總價：1620 萬
- 參考單價：59.43 萬/坪
- 地址：
台南市
東區
衛國街
地圖
🏷️ 查看區域實價登錄
- 格局： 9房(室) 9衛
- 總坪數：27.26 坪 (不含車位面積)
- 主建物面積：27.26 坪
- 土地面積：27.83 坪
- 樓別/樓高： 整棟 / 3樓
- 屋齡：53 年
- 法定用途：住家用
- 形式/類型：住宅/ 透天厝
詳細資訊
特色說明
圖片介紹
地圖 (點擊顯示地圖)
我家AI分析｜物件診斷一次看
本內容由AI輔助分析整理，僅供參考，實際情況仍建議依此房仲說明與個人需求判斷。
以下為您提供的物件買方視角分析：
- SWOT 分析
| 面向 | 內容 |
|---|---|
| 優勢 (Strengths) | 地理位置極佳，鄰近成大與長榮中學，學區租屋需求穩定。 9 間套房皆已出租且含包租代管服務，買方即可成為包租公，無需處理招租事宜。 生活機能完善，鄰崇誨市場、衛國公園及火車站，交通便利性高。 |
| 劣勢 (Weaknesses) | 屋齡達 53 年，建物老舊可能面臨修繕成本高或維護困難的問題。 總坪數僅 27.26 坪需分拆為 9 間房室，單坪售價約 59.43 萬，相對於高屋齡物件而言單價偏高。 每層樓約 9 坪空間內容納多間套房，居住密度高，若未來要自住或改建限制較多。 |
| 機會 (Opportunities) | 台南東區學區需求長期存在，若學生人數穩定，租金收益有保障。 地處成熟區塊，土地價值潛在增值空間仍存，有利長期資產配置。 可藉此物件作為投資組合起步，透過包租代管建立被動收入模式。 |
| 威脅 (Threats) | 高屋齡建物可能面臨銀行核貸年限縮短或無法貸款，需考量資金規劃。 老舊建築可能存在消防安檢不合格、漏水或結構問題等隱憂。 租約穩定性取決於學校招生狀況及學生人口流動，若遇少子化影響可能增加空置風險。 |
- 物件評論
此物件對於尋求「被動收入」的投資型買方而言具有一定吸引力，主要理由在於其位於成熟的學區核心，且提供現成的包租代管模式，能大幅降低管理負擔與招租空窗期風險。
然而，考慮到屋齡已達 53 年，銀行融資條件可能會較為嚴格，購屋者需事先確認貸款額度。此外，單坪近 60 萬的定價在老舊透天中不低，投資報酬率的計算必須扣除了未來的潛在修繕成本與稅務後方為合理建議。
總結來說，若您資金充裕且重視資產流動性較高的學區收租效益，此物件值得評估；但若您對屋況維護有較高要求或依賴高額貸款購置，則需格外謹慎評估財務風險與後續維護成本。
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